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深圳罗湖旧改推进提速 京基地产或面临资金考验
2018-08-18 01:41 中国经营报
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  罗湖旧改推进提速 京基地产或面临资金考验

  许永红,童海华

  2018年,深圳市京基房地产股份有限公司(以下简称“京基地产”)的深圳旧改项目有了更多的实质性推进,与此同时,资金压力也开始凸显。

  近期,京基地产位于罗湖区的布心村和水围村旧改项目启动拆迁签约工作。《中国经营报》记者实地走访了解到,村内居民正在陆续往外搬迁,搬运行李的小三轮车、货车随处可见。截至目前,拆迁签约面积已近50%。

  作为京基地产合作开发的另一罗湖区旧改项目,蔡屋围城市更新统筹片区内蔡屋围村的拆迁签约工作或在2018年启动。京基地产以城市更新项目为主,在2016年80亿元融资未竟以及近年入市新项目较少的背景下,资金方面的承压成为关注的焦点。

  对此,京基集团方面向本报记者表示,城市更新项目的补偿多以产权置换方式为主,项目前期仅需支付业主过渡租金,所需资金并不大。在2017年,京基集团旗下地产板块各地项目签约金额约46亿元,商业、物业、酒店等板块的收入也近30亿元。

  另外,京基集团方面指出,目前地产板块每个城市更新项目均有对应的房地产基金及项目拆迁贷、开发贷等融资,同时在建项目获得多家银行的授信额度。而且,地产板块2018年的销售业绩预计可突破100亿元。

  拆除后将建商住综合体

  日前,记者实地走访了解到,随着搬迁补偿安置协议签约的正式启动,彼时的布心村行人稀少,店铺人气不高,时而能看见手提大件行李的人走向村外;一路之隔的水围村则更显空荡,拥挤的矮层民房空落落,安静的小巷里难觅居民。

  这里的居民正在往外搬迁,挂着“搬家拉货、高价回收电器”牌子的小三轮车在大街小巷来回穿梭,不少居民也正在往货车里塞入大件小件的行李。与居民一同搬离的,还有大大小小的店铺。当记者以租房为由询问时,当地中介人士称:“不能租布心村、水围村了,已经签约拆迁,现在租客都在往外搬。”

  拆迁搬离并无设定统一时间。一位居民说:“有的人4月底搬,有的下个月,有的则是6月份。现在主要是让人搬走,正式拆房的时间没定。”

  2016年12月底,布心村、水围村城市更新项目被纳入《2016年深圳市城市更新单元第十批计划》,项目申报主体为深圳市布心实业股份有限公司(以下简称“布心实业”),拟拆除重建用地面积约11万平方米,更新方向拟为居住、商业等功能。后来,京基地产成为该项目的合作开发单位。

  在该城市更新项目的办公室,布心实业工作人员赖先生告诉记者,京基地产的办公点在2016年4月就已进驻,“一直是京基地产在做这个旧改项目,我们当时(2016年4月)就签了框架协议,其他公司介入不了。”

  记者在张贴于办公室大门旁的补偿安置方案中了解到,房屋产权置换的回迁补偿建筑面积比例为1:1。另外,住宅临时安置费补偿为每月70元/平方米,商业则按实际租金水平赔付。

  关于合作的具体情况,京基集团方面表示,2017年7月,布心实业召开集体物业股东大会,顺利通过“关于布心村水围村城市更新项目合作更新改造的议案”。同年8月,京基地产与布心实业正式签订合作协议。

  此外,京基集团方面称,布心村和水围村在册股东610人,全体原村民包括在册股东约2000人。“该城市更新项目以产权置换方式合作为主,自2018年3月启动拆迁签约以来,截至目前,拆迁签约面积近50%。”

  城中村向来是外来人员的主要聚居地,此次受拆迁影响的人群甚广。“两个村的流动人口大约有3万多人。”至于居民搬离、拆迁签约的进度,赖先生说:“居民搬迁有快有慢,很多户人家已经签约了,个别因为家里原因还在商量。”

  目前,该旧改项目暂无明确的规划。在上述办公室,记者看到项目的相关概念规划效果图,但无具体的项目介绍信息。对此,京基集团方面也仅表示,该旧改项目今后将建设成为居住、商业商贸、办公、公寓与公共服务设施等于一体的综合体项目。

  资金压力凸显

  除了布心村和水围村项目,京基地产另一城中村旧改项目或在年内启动拆迁签约工作。

  据相关报道,深圳市蔡屋围实业股份有限公司董事长蔡洪亮在2018年2月透露,已于2017年10月底与京基地产就集体物业搬迁安置条件达成共识,计划2018年正式启动蔡屋围城市更新统筹片区内蔡屋围村的拆迁签约工作,力争2021年底抽签分楼。

  京基地产以开发城市更新项目为主,从公开信息来看,其迄今已在深圳获取了多个旧改项目,上述两个项目以外,还包括长源村、珠光村、沙一村、水贝村等旧改项目。

  不过,旧改项目的推进并不容易。京基集团方面坦言,拆除重建类的城市更新项目的开发时间受多项因素的影响而变化,从签订合作协议到项目建设完成,周期一般为5~8年。

  另一方面,随着旧改项目的推进,京基地产对资金的需求也在扩大,不断开拓融资渠道。早在2016年,京基集团获得中信银行300亿元授信额度,主要用于推动城市更新项目的开发、优质资产收购、所持有物业的经营性融资需求等。此外,京基地产当年亦申请面向合格投资者公开发行不超过 80 亿元的公司债券,但最终并未成功发行。

  记者注意到,在上述债券发行的相关文件里,京基地产披露,公司拟建项目共计11 个,规划总投资规模为663.5亿元,已投资金额共计15.77亿元。京基地产称,随着项目的持续建设,公司需要承担的工程款项也逐渐增加,对项目建设资金需求较大。

  此外,大额债务也是不容忽视的问题。截至 2015 年末,京基地产全部有息债务余额合计 77.08 亿元,其中于 2020 年末之前负有偿还义务的有息债务余额约为 60 亿元,存在一定的偿债压力。

  需要注意的是,京基地产在2016年并没有新项目入市,2017年也只有京基御景中央一个新项目。在2018年,预计仅推出京基御景中央二期产品,以及新项目京基御景峯。这也导致了京基地产最近几年的销售收入逐年减少。

  “目前深圳的城市更新项目绝大部分业主选择产权置换,只有极少数业主要求货币补偿,项目前期需支付的只是业主的过渡租金,所需资金并不大。”对于资金是否承压的问题,京基集团方面回应称,2017年旗下地产板块签约金额约46亿元,除地产板块外,商业、物业、酒店等板块在2017年的经营收入也有近30亿元。

  “目前,地产板块每个城市更新项目均有对应的房地产基金及项目拆迁贷、开发贷等融资,同时在建项目获得多家银行的授信额度,为项目的稳步推进提供强有力的资金支撑。在2018年,地产板块销售业绩预计可突破100亿元。”京基集团方面表示。

责任编辑:关海丰

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